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《你家違建拆不拆？違章建築實例法律百問》



近年來，連續發生違建大火造成傷亡慘重事件，終於引起社會對違章建築的關注與撻伐。繼台北市政府於民國104年3月雷厲風行通令違建戶限期主動拆除奏效後，從中央到地方政府，彷彿上緊發條、重新「動」了起來。全國的違建類型究竟有哪些？你家的房子算不算違建？買到頂樓加蓋、一樓加蓋、工業住宅、夾層屋、農舍變豪宅......，到底是賺到，還是「剉咧等」？未來政策及修法走向如何？無論您是既成或妾身未明的違建戶，還是即將購屋自住、投資買賣的消費者、投資客，甚至仲介、裝修業者及建商，違建問題都再不容忽視！開卷不求人，100多道違建法律實問實答，立即解開您心中疑惑！

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  作者介紹

  
  
  
  
  林旺根
  
  經歷：地政士公會全聯會第四屆理事長、台北縣都市更新委員會委員、財團法人中華民國消費者文教基金會房屋委員會委員（召集人）、台北縣都市計畫委員會委員、第三屆地政頁獻獎得主、內政部營建署都市更新總顧問諮詢委員、內政部營建署公寓大廈管理服務人員培訓講師、文化大學教育推廣部講師、林旺根地政士事務所負責人
  
  著作：不動產登記與實務、房地產致富術、新公寓大廈管理條例之實用權益、房地產稅法有機書等
  
  作者相關著作：《
  
  
  
  
  
  
  你家違建拆不拆？違章建築實例法律百問－目錄導覽說明
  
  

  
  
  
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    自序
    
    
    
    第1章簡介違建的演進、用語及類型
    
    Q1 什麼是建築物、什麼是雜項工作物？，如何認定為合法？
    
    Q2 什麼是違建？
    
    Q3 「程序違建」與「實質違建」如何區分？
    
    Q4 什麼是二次施工？
    
    Q5 二工是否都是違建？
    
    Q6 違建，也有歷史嗎？
    
    Q7 哪幾種情況較易蓋違建？
    
    Q8 新、舊違建與既存違建如何劃分？
    
    Q9 違建的類型有幾種？
    
    Q10 違建有其他分類嗎？
    
    
    
    第2章夾層與挑高建築問題
    
    Q1 夾層屋是創意，還是投機？
    
    Q2 何謂夾層屋？何謂挑空或挑高設計？
    
    Q3 夾層屋違規的類型有幾種？
    
    Q4 如何區分「合法夾層」與「非法夾層」？
    
    Q5 常見的夾層屋違規情形有哪些？對居家安全有何影響？
    
    Q6 挑空夾層買賣契約中已約定由「買方自行為室內裝潢或裝修工程，應自行負責其合法性」，建商還要負責嗎？
    
    Q7 挑空夾層，由買受人自行裝修，仍算是違建嗎？
    
    Q8 挑空夾層違規建物買賣，公平交易法規定建商要負哪些行政責任？
    
    Q9 違規夾層屋買賣，依公寓大廈管理條例及建築法規定，建商要負哪些行政責任？
    
    Q10 為杜絕透過室內裝修施作違規夾層屋，法律有何規範機制？
    
    Q11 針對夾層屋違建，政府目前有哪些具體的預防及處理方案？
    
    
    
    第3章工業區的違規使用
    
    前言
    
    Q1 什麼是工業住宅？
    
    Q2 政府怎會准許興建工業住宅？
    
    Q3 工業住宅與一般住宅用地稅費相比，會不會比較貴？
    
    Q4 工業住宅比起一般住宅，有何優、缺點？
    
    Q5 工業住宅違反什麼法？
    
    Q6 工業住宅買賣，會有哪些糾紛？
    
    Q7 其他分區違規作住宅使用，也會被罰嗎？
    
    Q8 地方政府管不管工業住宅問題？
    
    Q9 「一般事務所」不可作住宅使用嗎？
    
    Q10 工業區建築物還能以「住宅」名義銷售嗎？
    
    Q11 為杜絕工業住宅，政府當前的處理原則是什麼？
    
    Q12 違規工業住宅有可能檢討變更為住宅區嗎？
    
    
    
    第4章開放空間使用的爭議
    
    前言
    
    Q1 建築物為什麼要設計開放空間？
    
    Q2 何謂沿街步道式開放空間？何謂頂蓋式開放空間？
    
    Q3 開放空間相關法令有何變動？
    
    Q4 開放空間違規使用，會有哪些行政責任？
    
    Q5 設置開放空間，會引起哪些民事糾紛？
    
    Q6 綜合設計的開放空間違建，有無侵害承購戶的權益？
    
    Q7 頂蓋型開放空間產權是誰的？
    
    Q8 開放空間違建以約定方式歸屬特定住戶取得永久專用使用權，是否有效？
    
    Q9 老公寓的開放空間違建以協議分管方式歸特定住戶使用，是否有效？
    
    Q10 公共設施屬於違建，是否構成詐欺？可否具以撤銷買賣？
    
    Q11 依約設置的公共設施屬於違建，是否構成標的物的瑕疵？
    
    Q12 公寓大廈的開放空間違建，個別住戶可否為全體住戶的利益請求回復原狀？
    
    Q13 監察院調查，發現哪些開放空間的違規現象？
    
    Q14 內政部為因應監察院糾正案，修正建築技術規則建築設計
    
    施工編哪些內容？
    
    
    
    第5章農舍違建問題
    
    前言
    
    Q1 什麼是農舍？農舍是否等於住宅？
    
    Q2 興建農舍的農地有何限制？
    
    Q3 據說農業用地有新農與老農之分，老農有何好處？俗稱的「一坪農舍」又是什麼？
    
    Q4 農舍可以申請作民宿 嗎？
    
    Q5 民宿違規問題嚴重，政府有防制措施嗎？
    
    Q6 農業用地興建農舍辦法修正，可以有效杜絕農舍違規嗎？
    
    Q7 農舍為何造成炒作、違規使用的亂象？
    
    Q8 農舍違規使用的類型有哪些？違規農舍會不會被撤照？
    
    Q9 據報載某院長的農舍違規設圍牆，農業用地未作農業使用，我買的農舍也有類似情形，會不本周折扣會被罰？
    
    Q10 目前規定只要是自用農舍即可購買，將來會不會有更嚴格 的限制？
    
    Q11 杜絕違規農舍，不修法就束手無策嗎？
    
    Q12 今後，還可以買農舍投資嗎？
    
    
    
    第6章違建的產權爭議
    
    Q1 違建於未被拆除前售予他人，是否有效？
    
    Q2 違建已課徵房屋稅，是否代表合法？又買賣已報繳契稅並完成稅籍異動，是否視為辦妥所有權移轉登記？
    
    Q3 頂樓加蓋多年的老違建為何會被判拆？
    
    Q4 同樣是多年的頂樓加蓋老違建，為何可以不判拆又不判賠？
    
    Q5 違建如有一屋二賣，哪一個買受人可較優先取得權利？
    
    Q6 違建已讓與他人，原建築人的債權人可否聲請強制執行？
    
    Q7 違建已被法拍，原建築人的其他債權人可否再聲請強制執行？
    
    Q8 法拍取得之違建讓與他人後，受讓人的債權人可否聲請強制執行？原得標之所有權人可否提出異議？
    
    Q9 違建拍賣並已完成點交，地方主管機關可以繼續執行拆除嗎？
    
    Q10 建商以二次施工方式施作違建，可以利用契約的個別磋商 條款把消費者權益給「磋」掉嗎？
    
    Q11 有屋頂之約定專用權，卻蓋（老）違建，是否牴觸公寓大 廈管理條例的規定？
    
    Q12 共有的違建可否請求法院判決共有物分割？
    
    Q13 土地被占用加蓋違建後，已輾轉讓與他人，地主要找誰討 還土地？
    
    Q14 租地蓋違建讓售後，土地出售時，違建戶有無優先購買權？
    
    Q15 頂樓違建會不會因抵押權債務未清而被一併拍賣？
    
    Q16 違規隔間或將違建出租，犯什麼法？
    
    Q17 都市更新範圍內有違建，該違建戶有何權利？
    
    Q18 都市更新範圍內的違建戶如獲得現金補償，要不要課稅？
    
    Q19 違建既然不合法，讓與後為何要賦予事實的處分權及使用權？
    
    
    
    第7章杜絕違建的對策
    
    Q1 政府違建拆除不力，我家違建有沒有問題？
    
    Q2 違建越拆越多，問題出在哪裡？
    
    Q3 為了積極處理違建，政府即將採取哪些修法措施？
    
    Q4 內政部訂定違章建築處理方案，其重要內容為何？
    
    Q5 為明確處理程序，違章建築處理辦法有哪些具體修正？
    
    Q6 聽說政府已針對違建拆除問題提出《建築法》修正案，其具體內容是什麼？
    
    Q7 為杜絕違建，公寓大廈管理條例修正，對於起造人增加哪些責任？
    
    Q8 為加強社區自治，公寓大廈管理條例對於規約有何修正？
    
    Q9 修法前為防止二次施工，公寓大廈規約範本有何修正？
    
    Q10 違建一定要等人檢舉，政府才會有動作嗎？
    
    Q11 向民代陳情，是不是就可以達到緩拆或不拆違建的目的？
    
    Q12 拆除違建的費用由誰支付？各縣市規定是否一樣？
    
    Q13 違建火災死亡事件頻傳，會不會影響政府的執法原則與態度？
    
    Q14 台北市以外的其他縣市違建戶，是否比較沒有被拆除的風險？
    
    
    
    第8章違建之處理
    
    前言
    
    Q1 主管機關如何處理「舊違建」？
    
    Q2 「既存違建」的認定日期為何？
    
    Q3 既存違建就不會遭強制拆除嗎？
    
    Q4 施工中違建之處理規定為何？
    
    Q5 台北市哪些違建可以「拍照列管」免拆？
    
    Q6 台北市的違建勘查認定查報作業規定為何？
    
    Q7 台北市對施工中的違建，執行拆除作業規定為何？
    
    Q8 台北市對大型既存違建是否應執行拆除？
    
    Q9 政府執行拆除違建，承租戶可否申請安置？
    
    Q10 新北市列為D類的「一般案件」會被拆嗎？
    
    Q11 新北市的C、D類違建可以免拆嗎？如果民眾檢舉，會優先拆 嗎？
    
    Q12 新北市的哪些違建可以免拆？
    
    Q13 為了污水下水道用戶排水設備工程之進行，面對違建就放水嗎？
    
    Q14 聽說民國104年起政府要積極執行拆除違建政策，真的嗎？
    
    
    
    附錄
    
    違章建築處理辦法
    
    台北市違章建築處理規則
    
    新北市違章建築拆除優先次序表
    
    新北市合法建築物增設一定規模以下構造物處理要點
    
    新北市違章建築拆除標準
    
    
  
  
  

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  自序
  
  
  
  近年來，連續發生重大火災造成死傷慘重，引起社會關注，加以台北市柯文哲市長認為違建是國家恥辱，對於超大違建的態度堅決，「該怎麼辦，就怎麼辦」，市政府竟然未動用一兵一卒，二百二十六戶超大違建依限自動拆除改善。另外一個場景，是違建大火引起行政院毛治國院長震怒與心痛，要求各地方政府提出對策，究竟是要痛下決心，還是虛應故事，值得繼續觀察。
  
  批踢踢
  
  此外，各縣市工業區的違規使用（工業住宅）也異常嚴重；農業用地（甚至山坡地）違規情況，更是怵目驚心，農舍暴增，農地「種農舍」的場景隨處可見。2015年2月10日宜蘭縣縣長林聰賢宣布，兩個月內暫停核發農民資格、農舍建照及農業設施容許使用證，並將成立專案小組，擬定農民身分認定標準及農舍新建審查原則，確保農地農用；雖然引起部分農民及仲介業的強力抗議，卻也引起許多民眾的讚賞。繼而同年4月9日立委廖國棟以台東那○行館為例，痛批我國農舍浮濫興建的問題，不具從事農業的農民資格者，卻可以興建豪華農舍或購買農舍作為營利用途（農委會主委陳保基表示，我國農舍約有一萬六千三百三十八筆，但實際具有起造資格的人卻不到四成），導致許多縣市的農地價格飆漲，青年返鄉買不起、租不起農地。
  
  
  
  農委會雖有意並表示2015年6月將全面修正農舍興建管理辦法，但因部分立法委員向行政院施壓，乃至修法進度有「被暫緩」的說法，此一趨勢，會不會也是「雷聲大，雨點小」？
  
  
  
  台灣的違建文化根深蒂固，關係盤根錯節，要解決違建的問題，人民、政府、民代也許都應該捫心自問。台北市處理違建的堅定執法、透明程序、杜絕關說，乃有立竿見影的效果；宜蘭縣立法從嚴認定農民資格的做法，亦是切中時弊，值得其他縣市跟進與效法。
  
  
  
  去年受永然文化出版公司之邀，撰寫有關違建問題探討的書，花了近半年的時間整理、撰擬，最近才完成初稿。這本書名為《你家違建拆不拆？》，副題《違章建築實例百問》，乃希望藉著有系統的編排，將違建類型從不同角度加以分析，全書內容分為八大章，包括：第1章：簡介違建的演進、用語及類型；第2章：夾層與挑高建築的問題；第3章：工業區的違規使用；第4章：開放空間使用的爭議；第5章：農舍的違建問題；第6章：違建的產權爭議；第7章：防杜違建的對策，及第8章：違建之處理。以個別獨立的Q&A形式，讓「違建戶」或有心了解的讀者可以方便就個別議題加以查閱，從而深入淺出地了解相關交易上的問題及潛在的交易風險。
  
  
  
  完稿之後，並沒有喜悅的感覺，因為，問題不會因此而不在。誠心冀望有權者正視違建問題，提出有效的對策，不要讓違建變本加厲，否則，本書豈不變成《違建，白問?!》！
  
  
  
  林旺根謹誌於板橋林園2015年6月30日
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  語言：中文繁體
  規格：平裝
  分級：普級
  開數：25開15*21cm
  頁數：320
  
  出版地：台灣